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石獅市自然資源局于2025年1月6日印發(fā)了《 石獅市自然資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)用地分割合并工作的通知》（獅自然資源規(guī)〔2025〕1號(hào)），現(xiàn)就有關(guān)制定情況作出以下解讀：
一、制定的背景依據(jù)
?。ㄒ唬┲贫ǖ谋匾院涂尚行?。
為完善工業(yè)土地分割、合并轉(zhuǎn)讓流程,優(yōu)化營商環(huán)境,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）等文件部署，完善分割、合并轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進(jìn)要素流通。
（二）制定依據(jù)。
清單主要法定依據(jù)為《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場實(shí)施方案的通知》（閩政辦〔2020)49號(hào)）等法律法規(guī)要求，落實(shí)省、市關(guān)于推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的意見。
改革依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日中華人民共和國國務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布 根據(jù)2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂)“第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！?/p>
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）“……二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進(jìn)要素流通……（七）完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。”
清單內(nèi)容按照原《石獅市工業(yè)用地宗地分割實(shí)施細(xì)則》相關(guān)內(nèi)容修編，并參考了《晉江市自然資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)用地分割合并工作的通知》（晉自然資規(guī)范〔2024〕4號(hào)）相關(guān)內(nèi)容。
二、目標(biāo)任務(wù)
規(guī)范我市工業(yè)用地（包括物流倉儲(chǔ)用地，下同）分割或合并工作，優(yōu)化配置土地資源，盤活存量工業(yè)用地資源，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
三、工作進(jìn)展
?。ㄒ唬┱髑笠庖姡河?024年8月份進(jìn)行局內(nèi)部業(yè)務(wù)討論；于2024年9月上旬征求各鎮(zhèn)（街道）、住建、發(fā)改、城管(含市政公用事業(yè)發(fā)展中心）、泉州市石獅生態(tài)環(huán)境局、教育、人防、交警、供水、供電、電信、移動(dòng)、聯(lián)通、廣電網(wǎng)絡(luò)等單位意見，未收到相關(guān)反饋意見；于2024年9月24日至10月24日通過“中國石獅”門戶網(wǎng)站征求公眾意見，征求意見期間未收到相關(guān)反饋意見。
（二）合法性審查的經(jīng)過和情況：于2024年10月29日進(jìn)行合法性審核，未發(fā)現(xiàn)存在《自然資源規(guī)范性文件管理規(guī)定》第四條以及《泉州市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》第（十）條規(guī)定的不得設(shè)定內(nèi)容；未發(fā)現(xiàn)違反《自然資源規(guī)范性文件管理規(guī)定》第十七條以及《泉州市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》第（二十七）條規(guī)定的合法性審核內(nèi)容。
?。ㄈ?huì)議研究及簽署情況：于2024年12月4日經(jīng)石獅市自然資源局集體研究審議通過，并于2025年1月6日按文件制定程序簽發(fā)。
四、范圍期限
適用于我市范圍內(nèi)未列入近期拆遷改造范圍的工業(yè)用地。用地應(yīng)具備如下條件：
（一）企業(yè)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；
?。ǘ?quán)屬清晰,已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（土地使用證和房屋所
有權(quán)證）；
?。ㄈo查封登記或者其他限制權(quán)利登記的情形；
?。ㄋ模o應(yīng)當(dāng)依法收回土地使用權(quán)的情形；
?。ㄎ澹┪幢徽J(rèn)定為閑置土地；
?。┪创嬖诔玫丶t線和超規(guī)劃指標(biāo)等違法行為；
?。ㄆ撸┏鲎尯贤淮嬖诎础耙黄笠徊摺甭涞卣撸▋?yōu)惠地價(jià)）
取得宗地的情況；
?。ò耍┕I(yè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同不存在
約定不得分割轉(zhuǎn)讓條款；
?。ň牛┎扇潛芊绞饺〉霉I(yè)用地使用權(quán)的，申請(qǐng)分割或合并前需補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)。
文件自印發(fā)之日起施行，有效期至2030年1月5日止，由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
五、主要內(nèi)容
（一）主要的制度設(shè)計(jì)和內(nèi)容。
文件清單主要包括2個(gè)方面的內(nèi)容，具體如下：
1.宗地分割
工業(yè)用地宗地分割，是指工業(yè)用地在不改變土地使用者、土地用途，在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下，把一宗地分割成若干宗獨(dú)立用地的行為。通知中列明了分割宗地的9項(xiàng)要點(diǎn)，明確了分割后工業(yè)用地使用權(quán)的使用年限、分割方案需根據(jù)用地總平面圖方案、規(guī)劃道路或宗地范圍內(nèi)明顯界標(biāo)物進(jìn)行分割，滿足規(guī)劃、消防等要求，不影響使用功能，符合工業(yè)項(xiàng)目配建比例等要求。
2.宗地合并
工業(yè)用地宗地合并，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、同為出讓且土地登記用途均屬工業(yè)的若干宗相連用地整合為單宗用地。通知中列明了宗地合并的5項(xiàng)要點(diǎn)，例如，仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行的并宗申請(qǐng)，不再限制兩宗地間的建筑退讓，但各建筑單體不得跨越原宗地分界線。各要點(diǎn)推動(dòng)宗地合并與規(guī)劃管理工作的銜接。
（二）涉及自然人、法人和非法人組織權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的規(guī)定和依據(jù)。
1.相關(guān)規(guī)定：⑴關(guān)于分割、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同無明確各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的：一般工業(yè)用地指標(biāo)按照容積率上限3.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限；建筑系數(shù)下限40%。物流倉儲(chǔ)用地指標(biāo)按照容積率上限4.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限，建筑系數(shù)下限50%。⑵關(guān)于分割、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同未約定辦公及生活服務(wù)設(shè)施比例的：工業(yè)、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積（按對(duì)應(yīng)建筑基底面積計(jì)算）不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。其中工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā)、設(shè)計(jì)、檢測、中試設(shè)施，可在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施之外計(jì)算，且建筑面積小于工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，并要符合相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)施規(guī)范要求；物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）。⑶關(guān)于分割、合并宗地涉及抵押或查封狀態(tài)的：辦理分割、合并的宗地需滿足無查封、無抵押（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權(quán)利的情形。⑷關(guān)于分割、合并宗地涉及公共配套或其他相關(guān)權(quán)利人的：分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，取得相關(guān)權(quán)利人書面同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
2.主要依據(jù)：文件內(nèi)容依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等法律法規(guī)和文件的規(guī)定。
?。ㄈ?duì)上位法和有關(guān)規(guī)范性文件所作出的具體細(xì)化和創(chuàng)設(shè)性規(guī)定的內(nèi)容和理由。
1.辦理流程：由工業(yè)用地權(quán)利人提供申請(qǐng)報(bào)告、用地分割或合并的測繪 報(bào)告及圖紙、國有土地使用證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）、土地出讓合同、總平面圖方案及分割方案圖紙（辦理分割手續(xù)時(shí)需提供）等向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)工業(yè)用地的分割或合并。分割或合并方案審核不通過的，退還申請(qǐng)材料，并根據(jù)審核意見告知原因。
2.設(shè)定依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》“第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！?/p>
六、注意事項(xiàng)
?。ㄒ唬┓指?、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同無明確各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的，一般工業(yè)用地指標(biāo)按照容積率上限3.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限；建筑系數(shù)下限40%。物流倉儲(chǔ)用地指標(biāo)按照容積率上限4.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限，建筑系數(shù)下限50%。
（二）分割、合并宗地工業(yè)、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積（按對(duì)應(yīng)建筑基底面積計(jì)算）不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。其中工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā)、設(shè)計(jì)、檢測、中試設(shè)施，可在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施之外計(jì)算，且建筑面積小于工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，并要符合相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)施規(guī)范要求；物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）。
?。ㄈ┺k理分割、合并的宗地需滿足無查封登記、無抵押登記（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權(quán)利登記的情形。
?。ㄋ模┥婕昂罄m(xù)轉(zhuǎn)讓的，出讓合同、投資監(jiān)管協(xié)議等應(yīng)未約定限制轉(zhuǎn)讓的條款，或符合約定的轉(zhuǎn)讓條件。
?。ㄎ澹┓指?、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（六）擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，取得相關(guān)權(quán)利人書面同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
?。ㄆ撸┙?jīng)批準(zhǔn)同意分割的工業(yè)用地，土地權(quán)利人應(yīng)在批準(zhǔn)后六個(gè)月內(nèi)辦理土地變更登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記事欄應(yīng)注明：1、該宗地屬分割，相應(yīng)建設(shè)指標(biāo)應(yīng)按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行，宗地設(shè)計(jì)方案應(yīng)征得原宗地其余利益相關(guān)者同意；2、不得在分割線上擅自建設(shè)圍墻等建構(gòu)筑物，確保滿足消防要求。
七、關(guān)鍵詞詮釋
?。ㄒ唬┕I(yè)用地宗地分割，是指工業(yè)用地在不改變土地使用者、土地用途，在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下，把一宗地分割成若干宗獨(dú)立用地的行為。
?。ǘ┕I(yè)用地宗地合并，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、同為出讓且土地登記用途均屬工業(yè)的若干宗相連用地整合為單宗用地。
八、聯(lián)系人及聯(lián)系電話
聯(lián)系人：薛云杰 聯(lián)系電話：0595-88717835
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